住宅ローン証券化商品

銀行が保有する住宅ローン債権を一括して信託銀行に預け、
信託銀行がその債権を投資家に販売する商品。

最近、民間金融機関でも長期固定金利の住宅ローンが
次々と登場してきています。

これらの多くは住宅ローンの証券化という仕組みを利用しています。

ここでは平成15年10月より住宅金融公庫が始めた証券化支援事業
（買取型）の「フラット35」の仕組みをご紹介しましょう。

フラット３５とは長期固定金利の住宅ローンです。
銀行や住宅ローン専業会社などから借りることができます。

フラット３５は「証券化ローン」、「新型住宅ローン」、
「公庫買取型ローン」、「公庫提携ローン」と様々な名称で
呼ばれていました。

住宅金融公庫ホームページでは、
「住宅金融公庫が行う証券化支援事業（買取型）を
活用した民間金融機関の長期固定金利の住宅ローン商品です。」と説明されています。

証券化というのは聞きなれない方法ですが、欧米では盛んに
取引されている方法ということです。

この点は住団連のホームページで簡単に説明されています。

●メリット

１．公庫の金利水準より低い
２．全期間一定の固定金利である
３．保証料がない
４．収入基準が公庫より緩い
５．融資対象物件が公庫より広い(自宅用)
６．繰り上げ返済手数料がない

これだけメリットがあるなら、利用しない手はないということで、
現在では急速に利用者数が伸びているようです。

2006年3月時点の平均金利は2.958％となっております。

なかには、2.5％代の金利を表示しているところもありますが
融資手数料が融資額 × 2.1% かかるところもありますのでよく考えた上での金融機関の選択が必要です。

金利は申込時の金利ではなく融資実行時点での金利になりますので注意が必要です。

公庫が定める独自の技術基準に適合する住宅であることの確認が
必要なため、物件検査費用として5〜10万円程度かかるようです。

ご注意…残念ながら借り換えには利用できません。

＜例＞
SBI の　フラット３５

フラット35は、最長３５年の全期間固定金利。

お借り入れの時点で返済終了までの返済額が確定し、
返済途中で金利が変わりません。

低金利時代といわれる現在の金利がずっとそのまま続きます。

スーパー「フラット３５」の金利はフラット３５の中で最低水準です。

ＳＢＩモーゲージより金利の高い金融機関と比べると
毎月返済額は安くなります。

しかし、手数料が融資金額の2.1%なので初期費用が高くなります。

結果としては、手数料の高さよりも低金利のメリットが有効なので
総返済額は安くなります。

（※金利、融資額、借入期間など諸条件によって変わる場合があります。）

ニュー福祉定期郵便貯金

遺族基礎年金、障害基礎年金、児童扶養手当の受給者に加え、
寡婦年金、遺族厚生年金、障害厚生年金受給者に、
限度額３００万円まで、ニュー金利＋１％の利率で定額貯金ができます。

・ニュー福祉定期郵便貯金は、一般の1年定期（ニュー定期1年物）より
　金利が0.25％優遇されています。
・全国どこの郵便局でも取扱っています。
・取扱いが1年ごとに見直しなので要注意です。


＜ニュー福祉定期郵便貯金とは＞

ニュー福祉定期郵便貯金は、既存の福祉定期郵便貯金が
2002年2月末に終了したことに伴って、日本郵政公社で
新たに取扱いが開始された貯金で、全国の郵便局で取扱われています。

既存の福祉定期郵便貯金は、対象者が遺族基礎年金、
障害基礎年金、児童扶養手当等の受給者でしたが、
ニュー福祉定期郵便貯金では、国民年金寡婦年金、
遺族厚生（共済）年金、障害厚生（共済）年金の受給者も
対象になりました。

ニュー福祉定期郵便貯金の預入金額は、対象者1人について
300万円までで、預入期間は1年とされています。

いつでも自由に換金できますが、その場合には
中途解約利率が適用されます。

＜お取扱い郵便局＞

全国どこの郵便局でもお取扱いいたします。

＜お申込み＞

お申込みの際には、印章と、年金証書、手当証書または受給者証明書
（年金証書または手当証書を地方公共団体の長に提出されている方は保管証）を
お持ちください。

＜金利・利払いは＞

金利は一般の1年定期（ニュー定期1年物）より0.25％優遇されています。

※取扱いが1年ごとに見直しなので要注意です。

また、利払いはありません。

＜税金は＞

20％の源泉分離課税で、郵貯非課税制度が利用できます。

＜対象者＞

・障害基礎年金や障害厚生（共済）年金などの受給者
・特別児童扶養手当の受給者
・特別障害者手当、障害児福祉手当、
（経過的）福祉手当の受給者（※）等
※特別障害者手当、障害児福祉手当、
（経過的）福祉手当の受給者証明書は、福祉保健センターで発行します。

＜サービス内容＞

障害者や遺族の方々に支給される公的年金の受給者などを
対象として、金利を1.0%優遇した１年定期郵便貯金です。

平成14年２月末まで取り扱っていた福祉定期郵便貯金の
代替商品として、平成14年３月１日から取り扱いを開始したものです。

多重債務者

多重債務者とは、数多くの貸金業者から借金したり、
返済のためにまた別の業者からお金を借りることを
繰り返し、返済額が多くなりすぎたために
返済が困難になってしまった人のことを指します。

通常、1社からの借り入れのみで多重債務になることはありません。

借り入れがいくら以上になったら多重債務かという
基準については、個人差が大きく、金利も影響してきますので、
一概にはいえません。

1000万円の借金があっても十分返済可能な人もいれば、
200万の借り入れで多重債務になってしまう人もいるでしょう。

通常の状態と多重債務を明確に区別するのも難しいでしょう。

気づいたら多重債務だった、というケースがほとんどだと思われます。

業者は返済能力を考慮して貸しつけをおこなっています。

しかし年収などは利用者の申告を信じるしかありませんし、
それほど詳細な審査がおこなわれているとはいえません。

実際、返済能力を超えても借り入れは可能です。

貸してくれるから借りる、のではなく、しっかりとした計画の
もとに利用するようにしてください。


多重債務に陥ってしまうと、通常の返済方法では、
完済の見込みはほとんどありません。

したがってとりあえず返済期日を1ヶ月先送りにするために、
他社から借り入れをおこなって返済にあてる、という方法を
選択する人が多いようです。


＜多重債務を防ぐ為に＞

返済能力の範囲内で借り入れをおこなえば、多重債務に
陥ることはありません。

最も簡単なのは、複数の業者のカードを作らないことです。

たとえば上限50万円のカードが1枚あれば、消費者金融の
恩恵は十分に受けられるはずです。

そもそも金利の高い消費者金融は、多額の融資には向いていません。

1枚のカードで対応できない場合は、消費者金融以外の
解決策を考えたほうが賢明かもしれません。

消費者金融は非常に簡単に借り入れがおこなえるため、
安易にカードを増やしてしまうと、あっという間に
借金総額が増えてしまうことがあります。

新しくカード発行の申し込みをする場合は、
本当に必要なのか、事前によく考えておく必要があるでしょう。