住宅品質確保促進法

住宅品質確保促進法とは、新築住宅の壁や柱、基礎など、１０年以内に欠陥が出た場合、購入者が売主に補修請求できるようにした法律。

法律の柱となるのは、3つあります。


１・「住宅性能表示制度」の創設。

これは住宅を新築または購入するときに、契約する住宅の性能をほかの住宅と比較できるようにする制度で、「性能評価書」によって統一された基準で住宅の性能を表示する仕組みがつくられました。

これまで各社が個別に表現していた性能に一定の基準を定めることで、比較検討がしやすくなりました。

しかし、この制度はすべての住宅に適用されるのではなく、任意の制度である。

当初は新築住宅だけが対象であったが、2002年に既存住宅でも、性能評価を受けられるようになった。


２・「紛争処理体制」を整備したことです。

これは前述の住宅性能表示制度によって評価を受けたのに、評価どおりの性能になっていないなどのトラブルになった場合、業者と施主の間に入って調停などの紛争処理を行うというものです。

公平に紛争処理が行われるように、第三者的な立場の処理機関が取り扱うことになっています。

ただし、トラブル処理を依頼できるのは、住宅性能表示制度によって性能評価を受けた住宅に限るのがポイントです。


３・「瑕疵担保責任」の義務づけです。

これはこの法律が施行された後に新築された住宅のすべてが対象となります。

住宅の不具合や欠陥を「瑕疵」というが、施工会社はこの瑕疵に対して無償補修や賠償責任などを建築後10年間負います。

これまで瑕疵担保責任は1〜2年程度だったのを10年という長期間に延長した点が画期的です。

瑕疵担保責任の対象となるのは、住宅の基礎や柱、床、屋根などの基本構造部分です。

基準地標準価格

基準地標準価格とは、公示価格で網羅されなかった区画と、公示価格の調査補完のため、都道府県知事が、７月１日時点での地価を公表すること。

自然的および社会的条件から見て、類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境、地積および形状が、通常であると認められる基準地における、 1平方メートル当たり（林地は10a）の、売手にも買手にも偏らない正常な価格で、地価公示の標準地の公示価格と対になる用語です。

また、それは、都道府県知事が、選出された画地の適正な価格について、不動産鑑定士の評価を参考に毎年７月１日時点で調査している価格のことで、基準地の標準価格と呼ばれています。


＜関連用語＞

・地価公示

地価公示は、国土交通省（土地鑑定委員会）が毎年１回標準地の正常な価格（毎年1月1日時点の価格）を公示（3月下旬）し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の規準とされ、また、国土利用計画法に基づく土地取引の事前届出における土地価格審査の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的としています。

競売

競売とは、債務不履行となった債権を回収するために、担保不動産を売却して弁済を受ける際の不動産の売却手続き。

地方裁判所では、債務を弁済することができなくなった人の所有する不動産を差し押さえて、これを売却し、その代金を債務の弁済に充てる手続きを行っています。

これが不動産競売です。

バブル経済崩壊の旧住専をはじめ諸金融機関の不良債権処理は一段落しましたが、続く景気の後退にも影響され、近年では各種カードローン等による自己破産により所有する不動産が競売によって売却されるケースが多くなっているのが現状です。

一般ユーザーは競売物件を敬遠する方が多いですが、競売業者が落札した年間約1000件の競売物件の殆どは中古物件として新聞広告等で売り出されますので、不動産広告の中に占める(元)競売物件の割合は非常に高いということが言えると思います。

不動産競売は通常期間入札で行われます。

期間入札で入札者の無かった物件は特別売却にて行われます。

通常の不動産取引と違い売主から物件に関する様々な情報が開示されることはなく、物件の案内や内部を見ることはできません。

また、買受け後の返品や取り替え、アフターサービスなどもありません。

買受け後に訴訟や強制執行の手続きをとらなければならないケースもありますので、入札手続き及び注意事項を理解した上で、必ず管轄裁判所を直接訪問して物件の詳細について調査・確認をしてください。

調査・確認が困難な場合や権利関係が複雑な場合などは、弁護士に相談されるのもいいでしょう。

また、公告後に事件の取り下げ､その他の事由により入札が実施されないこともあります。