建ぺい率

建ぺい率とは、建築物の敷地面積に対する建築面積の割合。

日照、防火、避難の観点から、敷地内に一定の空地を設ける都市計画法の一環。

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合のこと（建築基準法第53条）。

容積率や建築物の高さの制限とともに、敷地内の建物の形態を決める際に重要な意味を持ちます。

都市計画区域中の市街化区域。

開発行為が行われるのはまさにこの区域だが、土地の利用の仕方については、市街化区域を構成している12の用途地域によってそれぞれ決まりがある。

それは、どこの区域にどういう目的の建物を建てていいかというだけではなく、さらに建ぺい率や容積率によってその形態まで決定してしまう。

たとえば第1種低層住居専用地域では、建ぺい率は、「3／10、4／10、5／10、6／10のうちから、自治体が都市計画で決めたもの」となっている。


＜建ぺい率の役割＞

どうせなら広い家に住みたいからといってみんなが敷地面積いっぱいに家を建ててしまった場合、住宅同士の間に隙間がなくなりすし詰め状態になってしまいます。

そんな状態で火事が発生してしまったら、周囲の家に次々に燃え広がりに大惨事に発展する恐れがあり大変危険です。

その為に地域ごとに建ぺい率を定めて、空地をとっているのです。

公示価格

公示価格とは、国土交通省が、土地取引の基準とする為に、毎年１月１日時点に公表する地価のこと。

公示価格は、公的に発表される地価の一つのことであり、地価公示法に基づき国土交通省が毎年公表する1月1日時点の全国の土地価格のことを指します。
　
地価公示における標準地の1平方メートル当たりの価格で、不動産鑑定評価基準等に基づく評価手法で判定された売手、買手の双方に売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情がない取引において成立すると認められる価格であります。

都道府県地価調査における標準価格と対になる用語です。

公示価格は更地評価です。

建物の古さの違いや建築費用の違いといったいろいろな特徴が反映された価格は、それぞれの比較がとても複雑で難しくなります。

したがって、土地の本来の価値を示すため、建物が建っている現在の土地ではなく、更地としての評価をします。


＜公示価格はどうやって決めるのか＞

1地点について不動産の鑑定評価の専門家である2人の不動産鑑定士が各々別々に現地を調査し、最新の取引事例やその土地からの収益の見通しなどを分析して評価を行います。

さらに、地点間や地域間のバランスなどを検討し、国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています。

サブリース

サブリースとは、賃貸住宅などで、オーナーから不動産管理会社が一括で借上げ、賃貸経営を行うこと。

サブリースは、投資目的で不動産を購入し、入居者を募集したけれども入居希望者が来ないという可能性があります。

不動産投資で怖いのはこの「空室リスク」、そんな不動産オーナーにぴったりなものが「サブリース」です。

サブリースとは簡単にいうと賃料保証のことです。

不動産オーナーとサブリース会社が契約することにより、サブリース会社が不動産オーナーから不動産を借上げ、それを入居希望者に賃貸するものです。

入居者の有無にかかわらず一定の家賃を一定期間不動産オーナーに対し支払う保証のサービスです。

サブリースの賃料保証の相場は大体80％〜90%前後で、不動産オーナー側とすれば不動産を購入しサブリース契約ができれば空室リスクが減り安心できます。


＜一般的なサブリースのメリット・デメリット ＞

＜メリット＞
・賃料収入が安定する
・家賃滞納等のトラブルを回避できる
・賃料保証以外にもサービスがある

＜デメリット＞
・礼金・敷金は手元に入ってこない
・家賃の決定権はサブリース会社


＜注意＞

不動産投資におけるリスクを軽減するメリットがあるものがサブリースです。

そのため不動産投資をする上のデメリットをご自身で把握し、それを踏まえた上でサブリース会社の候補をいくつか挙げてご自身で比較し、取ることができないリスク（家賃滞納や入居者間のトラブル等）を基準にサブリース契約を結ぶのも不動産投資の運用方法の一つです。