不動産投資信託（ＲＥＩＴ）

不動産投資信託とは、賃貸不動産から得られる賃貸収入や不動産売却益を投資家に配当する投資信託。

不動産投資信託は、名前の通り、不動産を主な運用対象とする投資信託です。
REIT(Real Estate Investment Trust)ともよばれます。

投資家から証券会社を通じて集められた資金を、運用のプロが、オフィスビルやマンションなどに投資をして、その賃貸料や売却益を投資家に分配する仕組みの商品です。

これまでの投資信託では、投資対象は株式や債券など「主に有価証券」となっていましたが、２０００年１１月に施行された改正投資信託法により不動産等を運用対象とする投資信託も認められるようになりました。

したがって、不動産投資信託とは、そのように集めたお金を主に不動産への投資によって運用することを意味します。

不動産投資信託における不動産の運用とは、ファンドに集められた資金を元手に賃貸用の不動産（オフィスビルや商業施設など）を取得して管理・運営を行ない、賃貸収入から収益の獲得を目指すことです。

そしてそこから得られた利益の大部分がその投資信託の受益者（投資をした投資家）に分配されることになります。


＜不動産投資信託のメリット＞

不動産投資信託のメリットとしては、不動産の賃貸料は定期的なものであり、短期間に大幅に変動しないため投資家に支払われる分配金が比較的安定しているということで、値動きが相対的に小さい点が挙げられています。

また賃貸料などは物価とともに値上がりする傾向にあるため、インフレにも強いと言われています。


＜不動産投資信託のデメリット＞

不動産投資信託のデメリットとしては、基本的に手持ちの現金の範囲での限られた投資になります。

このような投資方法でもありませんが、例えとして表現するとして、２百万円程度の投資で、（仮に中長期でみても）１０倍の２,０００万円 まで資産を増やすには、それなりのリスク覚悟で危険な投機になる恐れがあります。

仮にローンで資金を調達し大きく運用すれば逆ザヤ（配当年利回り以上の高金利での資金調達になる）でハイリスクです。

抵当証券

抵当証券とは、土地など不動産を担保とする貸付債券を証券化したもの。

抵当権と抵当権付債券を結び付けて証券化し、抵当権付債券の流動化を図る目的で１９３１年の抵当証券法によって創設されました。

抵当証券は、債務者の同意を得た抵当権者の登記申請に基づいて法務局から発行されます。
（※国が保証したものではありません。）

抵当証券の譲渡は裏書によって行なわれ、元利金の支払・受取は抵当証券の所持人が債務者に証券を提示することにより行われます。


＜抵当証券の仕組み＞

１：
抵当証券業者は、抵当証券発行特約付融資契約により債務者に融資を行う。
２：
登録所は抵当証券業者の申請により抵当証券を発行します。
３：
抵当証券業者は、抵当証券を投資家に販売します。
４：
抵当証券業者は、保険機構に抵当証券を保管してもらい投資家には保管証を交付する。
５：
債務者は、融資を受けた元利金を抵当証券業者に返還する。
６：
抵当証券業者は投資家に元利金を支払う。

都心再開発

都心再開発とは、地価下落と都心回帰により、千代田区、中央区、港区などの高層大型ビルを核とした大規模開発のこと。

「再開発」とは、広い意味では「ある時代に一度人間の手で作られた街を新しい時代にあうように作り直したり、改修・保存したりすること」ということができます。

その中でも、いま中核的な役割を果たしているのが、市街地再開発事業です。

市街地再開発事業とは、都市の中で低層の木造建築物などが密集し、道路等の公共施設の整備が遅れている市街地や活気を失っている中心市街地を再生し、安全で快適な魅力ある都市環境を生み出す事業です。


＜市街地再開発＞

・社会経済環境の変化によって活力の低下した都市の中心市街地。
（六本木ヒルズ、丸の内ビルヂングが代表例）
・災害に対する危険性の高い木造密集市街地。

などの市街地を再整備することによって地域の防災性の向上、新しい活力の創出に寄与することを目的としています。

＜市街地再開発事業の特徴・効果＞

・地域の新しい活力拠点の形成
・駅前広場等の公共施設や駐車場の整備
・良質な都市型住宅の供給と住環境の整備
・市民交流やにぎわいの創出に寄与する公益施設等の整備
・個性豊かなまちの顔づくり
・安全で安心できるまちづくり
・地域経済への多大な波及効果
・総合的な都市の成長力の増進

＜事業のしくみ＞

・敷地等を共同化し高度利用することによって、多くの床や公共施設用地を生み出します。
・従前権利者の権利は、原則として等価で新しい再開発ビルの床（「権利床」と呼んでいます。）に置き換えられます。
・事業費には、国や地方公共団体からの補助金と、高度利用によって新たに生み出された床（「保留床」と呼んでいます。）の処分金収入をあてます。
・事業の施行に伴う土地等の資産の譲渡、権利の変換、保留床の取得等については、所得税、法人税、固定資産税等の課税の特例が設けられています。