不動産共同投資事業

不動産共同投資事業とは、不動産事業者が、法人や個人投資家などから幅広く資金を調達し、出資者が組合を作り、共同で不動産事業を進める方法。


複数の投資家が出資して、不動産会社などが事業を行い、その運用収益を投資家に分配する事業をいいます。

一般的には不動産小口化商品（所有権を共有持ち分権などの小口に分けて販売する商品のこと。）による形態での取引が主流です。


投資家保護と小口化事業の健全な発展のため、1994 年6 月不動産特定共同事業法（以下、事業法という）が制定され、翌95 年4 月施行されました。

事業法は、事業の健全な発展を図るためとして、その事業「方法」を次のように特定しています（事業法第2 条第3 項）

（１）任意組合契約に基づくもの（任意組合方式）

（２）匿名組合契約に基づくもの（匿名組合方式）

（３）共有不動産の賃貸又は賃貸の委任契約に基づくもの（賃貸方式）

（４）外国の法令に基づく前三者に類する契約に基づくもの

（５）その他制令で定める契約に基づくもの

事業法では、事業者について、契約締結者は資本金1 億円以上、代理媒介業者等は資本金2,000 万円以上と定めている。

その他、約款により、利益の分配、財産の管理等、行為規制が定められています。

プロジェクトファイナンス

プロジェクトファイナンスとは、銀行が、不動産開発などの調査・立案から参加し、融資を決定すること。

参画企業に返済責任を負わさず、出来上がった不動産物件などを担保にするのが特徴。


プロジェクトファイナンス（Project Finance)は、銀行からの借り入れ（間接金融）や資本市場での株券の発行（直接金融）と同様に仕組み金融と呼ばれるストラクチャードファイナンスの一種のことです。

大型プラトン建設や資源開発、大規模土木事業などの壮大なプロジェクトで使われていて事業自体を担保にする手法で資金調達をします。

施設が完成した後に稼動による利益を利用し借り入れの原理を返済する事業融資式です。

高度な金融技術によって返済能力や利益性などを評価したり分析したりします。


＜プロジェクトファイナンスの特徴＞

借入はコーポレートファイナンスの場合、スポンサー（事業主体）が行うが、プロジェクトファイナンスの場合は、PFI事業に際し新たに設立される事業会社（特別目的会社：SPC）が行う事になります。

この場合、PFI事業会社は融資時点では何ら担保となる資源（プロジェクトの収入や過去の営業成績等）を有していません。

事業それ自体が担保であるから当然の事である。その為、融資を行う銀行サイドとしてはPFI事業における事業性や事業遂行を阻害するリスクについて細部に渡るまで検証し、不確実な要因を排除する事となります。

返済の財源は、プロジェクトから得られるキャッシュフローのみである。銀行サイドはこれを確保するためにその使途、支払順序等は予め契約書に明記される事となります。

プロジェクトファイナンスは、原則、親会社への債務保証を求めないノン・リコース（不遡及）ファイナンスであるが、実際には出資者であるスポンサーは、当該事業に精通している事が多く、その為出資金の搬出以外に何も義務を負わない事は稀であり、通常は当該事業に何らかの財務支援を行う事になります。

故に、プロジェクトファイナンスは、リミテッド・リコース（限定遡及）となるケースが多くなります。

パワービルダー

パワービルダーとは、地域に密着した低価格な建売分譲を得意とする住宅施工会社。


営業力の強いエリアでは、住宅メーカーの実績をしのぐ場合もあります。

分譲主体のパワービルダーは、土地情報で同じエリアの他社を圧倒し、つくれば売れるという優良敷地を数多く抱えているのが特徴です。

一方、注文主体のパワービルダーは建材・設備を大量に仕入れて「ローコスト」など魅惑的なキーワードで一次取得者にアピールします。

地元の業者が坪60万円で仕入れないと企画できないような土地が、パワービルダーなら、坪63万円とか65万円とかで仕入れたとしても充分企画できてしまうというような力関係が生じてしまうのです。

この結果、地域のいわゆる普通の建売業者さんとの供給バランス、パワーバランスが極端に崩れてしまっているように見受けられます。

これらの手法は、工務店や中小住宅会社にはなかなか真似はできないのが現実です。

ただ、顧客のニーズに応じようとする姿勢には、見習うべきところがあると思われます。

パワービルダーの好調の理由は、「時代に合った戦略を取っていること」だということらしい。


＜補足＞

「どのような顧客をターゲットに、どんな戦略で取り組むべきか。」この一点において、パワービルダーも地域住宅会社も工務店も、厳しい市場で会社を存続させ成長させるための考え方の基本は同じなのかもしれません。