実勢価格

実勢価格とは、実際に不動産売買が行われた不動産取引価格。

実勢価格は、実際の不動産取引で、売り手と買い手の需要が釣り合う金額のことをいいます。

実勢価格は、端的に言えば不動産の時価で、実際の取引で付けられた値段のことで、取引がない場合には、その土地の周辺の取引から推定することが多い。

土地の価格には公示価格、固定資産税評価額などさまざまな尺度があるが、売買の際に直接関係するのがこの実勢価格。

ちなみに不動産の広告に記載されている価格は、売主の希望売却価格であり、厳密には実勢価格ではない。


＜例えば＞

不動産の取引においては、不動産の時価、つまり実際の取引で付けられた値段のことを表す。

また、このような場合、取引がない場合には、その土地の周辺の取引から推定して算定することが多い。

土地の価格には公示価格、固定資産税評価額などさまざまな尺度があるが、売買の際に直接関係するのがこの実勢価格である。

ちなみに不動産の広告に記載されている価格は、売主の希望売却価格であり、厳密には実勢価格ではない。

収益還元法

収益還元法とは、不動産の価値を決める際、その不動産が生み出す収益をもとに算出する不動産鑑定方法。

収益還元法は、不動産鑑定評価の手法の一つ。

不動産から得られる収益面から、不動産価値を評価する。

収益還元法では、その不動産によって、どのくらいの収益が生み出されるかという点に着目して、不動産を鑑定評価する。

例えば不動産を賃貸して運用する場合なら、同じ間取りでも高い家賃収益を上げられる不動産は価値が高くなり、逆にあまり収益を上げられない不動産は価値が低くなる。


＜補足＞

不動産の鑑定評価する方法には大きく分けて３種類あります。

原価法と呼ばれるもの。

続いて、取引事例比較法。

そして、収益還元法です。

取引事例比較法では、周辺の取引事例から土地の値段を算出し、売買するといった手法です。

バブルのことは盛んにこの手法で取引されていました。

その結果、キャピタルゲインばかりを追求し、一気に地価が下がったときには誰も対処できなくなってしまったのです。


それと比較して「収益還元法」は地価や建物価格は関係なくその物件から生み出される収益性にのみによって査定される方法です。

１年前なら利回り１０％以上といった物件もありましたが、
今では７〜８％が相場として落ち着いている状況です。

ただし、融資を多く受けられる投資家の皆さんは７〜８％では先行きつまってしまいます。

最低でも１０％以上の物件を購入しましょう。

スプロール

スプロールとは、都心への人口集中により、地方で無秩序に住宅地が広がり、虫食い状態の区画になること。

スプロールは、都市計画に関する用語の一つです。

良好とはされない好ましくない開発状態のことであるとされています。
　
コミュニティの中から無秩序に拡大するところの、粗末に計画された低密度で場当り的な開発であり、そのような計画全体のことを指します。


＜問題点＞

都市が発展拡大する場合、郊外に向かって市街地が拡大するが、この際に無秩序な開発が行われることをスプロール化とよびます。

計画的な街路が形成されず、虫食い状態に宅地化が進む様子を示します。

通常、都市郊外の小規模な農地などが個別に民間開発される場合、土地利用の合理性や周囲の道路との接続はあまり意識されないまま、もっぱらその土地の形状に合わせて、住宅地などが整備されます。

このため、開発区域内は整理されていても、開発区域同士の間に計画性がなくなることになります。

また、郊外農地の地権はあぜ道などにより区画されていて整形されてない場合が多いため、それに併せて整形が不十分となります。

これにより、道路網が不十分なため自動車の渋滞を招いたり、住宅の密集による災害時の脆弱性などにつながり、都市機能が低下します。

一度スプロール化した地域では、地権の細分化、地価の上昇などにより、改善は非常に困難になります。