長期修繕計画

長期修繕計画とは、マンションの劣化による修繕を、予定される修繕費を長期的に積み立てしておく計画のこと。

マンションの管理組合は、管理費の徴収、また、それを活用しての日常的な共用部分の維持管理とともに、建物や設備の老朽化という、日常的ではないが、何年に一度かは必ず対処しなければならない問題について、長期修繕計画を立て、そのために修繕積立金を徴収することが義務になっている。

難しいのは、設備ごとに耐用年数が違うこと。

非常階段やバルコニーの手摺りの塗装や、配水管の清掃などは約2年。

テレビの集中アンテナなら約3年、防火扉や玄関の塗装なら約5年、外壁の塗装なら8〜10年、自転車置き場などの改装なら約15年、避雷針の交換が20年、エレベーターの交換が約30年。

これらをうまく調整し、計画を住人に知らせ、過不足ない修繕積立金を住人が納得して払えるようにするのが組合の(つまり区分所有者全員の)義務です。


＜長期修繕計画の目的＞

長期修繕計画の目的は「生涯費用を把握し、適切な維持保全を行う」ことです。
すなわち、
1.修繕時期の目安（いつ、どのような修繕を行う必要があるのか）
2.資金の目安（どの程度の費用を要するのか）
を把握することにあります。

また計画を通じて所有者の共通理解を深める事にも役立ちます。


＜長期修繕計画に必要な項目＞

・修繕対象部位と工事項目の整理
・修繕仕様（品質やグレード、工法など）
・修繕周期の設定
・概算工事費の算出
・計画修繕費の支出計画

住宅品質確保促進法

住宅品質確保促進法とは、新築住宅の壁や柱、基礎など、１０年以内に欠陥が出た場合、購入者が売主に補修請求できるようにした法律。

法律の柱となるのは、3つあります。


１・「住宅性能表示制度」の創設。

これは住宅を新築または購入するときに、契約する住宅の性能をほかの住宅と比較できるようにする制度で、「性能評価書」によって統一された基準で住宅の性能を表示する仕組みがつくられました。

これまで各社が個別に表現していた性能に一定の基準を定めることで、比較検討がしやすくなりました。

しかし、この制度はすべての住宅に適用されるのではなく、任意の制度である。

当初は新築住宅だけが対象であったが、2002年に既存住宅でも、性能評価を受けられるようになった。


２・「紛争処理体制」を整備したことです。

これは前述の住宅性能表示制度によって評価を受けたのに、評価どおりの性能になっていないなどのトラブルになった場合、業者と施主の間に入って調停などの紛争処理を行うというものです。

公平に紛争処理が行われるように、第三者的な立場の処理機関が取り扱うことになっています。

ただし、トラブル処理を依頼できるのは、住宅性能表示制度によって性能評価を受けた住宅に限るのがポイントです。


３・「瑕疵担保責任」の義務づけです。

これはこの法律が施行された後に新築された住宅のすべてが対象となります。

住宅の不具合や欠陥を「瑕疵」というが、施工会社はこの瑕疵に対して無償補修や賠償責任などを建築後10年間負います。

これまで瑕疵担保責任は1〜2年程度だったのを10年という長期間に延長した点が画期的です。

瑕疵担保責任の対象となるのは、住宅の基礎や柱、床、屋根などの基本構造部分です。

基準地標準価格

基準地標準価格とは、公示価格で網羅されなかった区画と、公示価格の調査補完のため、都道府県知事が、７月１日時点での地価を公表すること。

自然的および社会的条件から見て、類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境、地積および形状が、通常であると認められる基準地における、 1平方メートル当たり（林地は10a）の、売手にも買手にも偏らない正常な価格で、地価公示の標準地の公示価格と対になる用語です。

また、それは、都道府県知事が、選出された画地の適正な価格について、不動産鑑定士の評価を参考に毎年７月１日時点で調査している価格のことで、基準地の標準価格と呼ばれています。


＜関連用語＞

・地価公示

地価公示は、国土交通省（土地鑑定委員会）が毎年１回標準地の正常な価格（毎年1月1日時点の価格）を公示（3月下旬）し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の規準とされ、また、国土利用計画法に基づく土地取引の事前届出における土地価格審査の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的としています。