コンバージョン

コンバージョンとは、オフィスビルなどに、部屋の区切りなどを作りマンションにして転売するなど、老朽化した建物を別の用途に転用すること。

コンバージョン（conversion）というのは、転換・改造といった意味で使われるごく一般的な単語です。

例えば、野球の世界で「サードからレフトにポジションをコンバート（convert）する」と言ったり、パソコン上で「画像を別のフォーマットにコンバート」する、といった具合に使われます。

建築・住宅関連でコンバージョンという場合は、建物の用途転換を意味します。

ある用途のために建てられた建物を、別の用途として用いるために行う部分更新技術のことをコンバージョンと呼ぶのです。

建築のコンバージョンは、ヨーロッパでは昔から普通に行われていました。

建物の寿命は一般的に、それを利用する人々の暮らしや社会が変わるスパンより長いからです。

人々や社会が変われば、当然のように建物の使い道の方を変えて利用し続けてきたのです。

歴史ある駅舎を美術館として再生したパリのオルセー美術館や、火力発電所の建物をやはり美術館に変えたロンドンのテート・モダンなどは、わかりやすいコンバージョンの例といえます。

不動産共同投資事業

不動産共同投資事業とは、不動産事業者が、法人や個人投資家などから幅広く資金を調達し、出資者が組合を作り、共同で不動産事業を進める方法。


複数の投資家が出資して、不動産会社などが事業を行い、その運用収益を投資家に分配する事業をいいます。

一般的には不動産小口化商品（所有権を共有持ち分権などの小口に分けて販売する商品のこと。）による形態での取引が主流です。


投資家保護と小口化事業の健全な発展のため、1994 年6 月不動産特定共同事業法（以下、事業法という）が制定され、翌95 年4 月施行されました。

事業法は、事業の健全な発展を図るためとして、その事業「方法」を次のように特定しています（事業法第2 条第3 項）

（１）任意組合契約に基づくもの（任意組合方式）

（２）匿名組合契約に基づくもの（匿名組合方式）

（３）共有不動産の賃貸又は賃貸の委任契約に基づくもの（賃貸方式）

（４）外国の法令に基づく前三者に類する契約に基づくもの

（５）その他制令で定める契約に基づくもの

事業法では、事業者について、契約締結者は資本金1 億円以上、代理媒介業者等は資本金2,000 万円以上と定めている。

その他、約款により、利益の分配、財産の管理等、行為規制が定められています。

プロジェクトファイナンス

プロジェクトファイナンスとは、銀行が、不動産開発などの調査・立案から参加し、融資を決定すること。

参画企業に返済責任を負わさず、出来上がった不動産物件などを担保にするのが特徴。


プロジェクトファイナンス（Project Finance)は、銀行からの借り入れ（間接金融）や資本市場での株券の発行（直接金融）と同様に仕組み金融と呼ばれるストラクチャードファイナンスの一種のことです。

大型プラトン建設や資源開発、大規模土木事業などの壮大なプロジェクトで使われていて事業自体を担保にする手法で資金調達をします。

施設が完成した後に稼動による利益を利用し借り入れの原理を返済する事業融資式です。

高度な金融技術によって返済能力や利益性などを評価したり分析したりします。


＜プロジェクトファイナンスの特徴＞

借入はコーポレートファイナンスの場合、スポンサー（事業主体）が行うが、プロジェクトファイナンスの場合は、PFI事業に際し新たに設立される事業会社（特別目的会社：SPC）が行う事になります。

この場合、PFI事業会社は融資時点では何ら担保となる資源（プロジェクトの収入や過去の営業成績等）を有していません。

事業それ自体が担保であるから当然の事である。その為、融資を行う銀行サイドとしてはPFI事業における事業性や事業遂行を阻害するリスクについて細部に渡るまで検証し、不確実な要因を排除する事となります。

返済の財源は、プロジェクトから得られるキャッシュフローのみである。銀行サイドはこれを確保するためにその使途、支払順序等は予め契約書に明記される事となります。

プロジェクトファイナンスは、原則、親会社への債務保証を求めないノン・リコース（不遡及）ファイナンスであるが、実際には出資者であるスポンサーは、当該事業に精通している事が多く、その為出資金の搬出以外に何も義務を負わない事は稀であり、通常は当該事業に何らかの財務支援を行う事になります。

故に、プロジェクトファイナンスは、リミテッド・リコース（限定遡及）となるケースが多くなります。