デュー・デリジェンス

デュー・デリジェンスとは、物件調査、鑑定評価など不動産の投資価値を求めるための業務。

デュー・デリジェンスとは、企業がM&A取引を行う場合や、不動産投資信託が賃貸物件を購入する場合、証券会社が企業の株式発行引受業務を行う場合などに実施する評価手続きのことです。

「適正評価手続」または「物件精査」のこと。デュー（due）は「適正な」、デリジェンス（diligence）は「努力」という意味なので、直訳すれば「適正な努力」ということです。

米国においては不動産の売買取引を行なう際に、売り主は、物件情報の詳細な開示（ディスクロージャー）を行なう義務を負う。

それと同時に、買い主は、買い主の費用負担において物件を独自に調査する権利が与えられるのが一般的です。

買い主はこのような物件調査権を十分に活用し、「建物及び設備の劣化状況」、「建物及び設備の機能」、「健康被害（鉛を含む塗料、地下水汚染など）」、「（賃貸不動産・商業不動産の）借主の信用力や周囲のマーケット環境」等々を詳細に調査することが多く、そしてこれらの詳細な調査の結果、物件が買い主の希望に沿わないと判明した場合には、買い主は売買契約手続を打ち切り、もしくは希望に沿うような是正措置を講じるように売り主に要求することが可能です。

ローサイド店舗

ローサイド店舗とは、交通量の多い幹線道路沿いに立地する店舗のこと。

店舗を構える時にどこに店舗を構えるかでお客の出入りが（売上げ）が大きく変わります。

交通量の多い幹線道路沿いのローサイドに店舗を構えると見た目は流行るお店に見えるが、交通量が多くお店に入り辛いとか、お店から出にくいなどの問題も事実上ある。

特に交通量が多くインターチェンジ付近のお店は流行りやすいが、一旦、交通渋滞が起きたら客足も途絶えるのが現状。

特に交差点の角の店舗は信号機が設置されている為、お店の出入りが非常に困難である。

この様な、交差点付近の店舗は立ち代りが激しい事も事実です。

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、売買の対象物に、通常では発見できないような欠陥があった際、売主が買主に対して負う責任。

瑕疵担保責任が生ずるためには、

第１に｢隠れた瑕疵｣であることが必要です。

｢隠れた瑕疵｣の意味として、多くの判例は、買主が取引上一般に要求される程度の注意をもってしても発見し得なかった瑕疵としています。


第２に、その瑕疵が契約時に存在していたことを要します。ただし、契約時に既に原因が存在し、例えば、壁のひびが数年後大きくなった場合も含みます。

第３に、売主は、瑕疵について無過失であっても、この責任を負います。


瑕疵担保責任による解除権と損害賠償請求権を行使できる期間は、民法では、買主が瑕疵を知ったときから１年以内と定められていますので、引渡しから、長期間経過後に瑕疵が発見された場合でも、この瑕疵が契約時に存在していたことが明らかになれば、契約の解除又は損害賠償の請求ができます。


瑕疵担保責任の具体的な内容は次のとおりです。

1:
買い主は売り主に損害賠償を請求することができる。（民法第570条）。

2:
瑕疵の程度が、売買契約の目的を達成できないほどに重大であるときは、買い主は売買契約を解除できる（民法第570条）。

3:
瑕疵担保責任を追及できる期間は、民法上には特に定めがない。
例えば契約書において「中古住宅を買主に引き渡した日から1年間だけ売り主は瑕疵担保責任を負う」と定めることも民法上は可能である。

4:
損害賠償請求や契約解除ができる期間は「買い主が瑕疵の存在を知った時から1年以内」に制限されている（これを「権利行使期間」という）。 なお、宅地建物取引業法や住宅品質確保法では、上記c）について特別な規制を設けている。


＜補足＞

建築請負契約における瑕疵担保責任 特定物の売買契約だけでなく、建築物などの建築請負契約についても、民法では請負人の「瑕疵担保責任」を定めて、注文者を保護しています。（民法第634条から第640条まで）。