競売

競売とは、債務不履行となった債権を回収するために、担保不動産を売却して弁済を受ける際の不動産の売却手続き。

地方裁判所では、債務を弁済することができなくなった人の所有する不動産を差し押さえて、これを売却し、その代金を債務の弁済に充てる手続きを行っています。

これが不動産競売です。

バブル経済崩壊の旧住専をはじめ諸金融機関の不良債権処理は一段落しましたが、続く景気の後退にも影響され、近年では各種カードローン等による自己破産により所有する不動産が競売によって売却されるケースが多くなっているのが現状です。

一般ユーザーは競売物件を敬遠する方が多いですが、競売業者が落札した年間約1000件の競売物件の殆どは中古物件として新聞広告等で売り出されますので、不動産広告の中に占める(元)競売物件の割合は非常に高いということが言えると思います。

不動産競売は通常期間入札で行われます。

期間入札で入札者の無かった物件は特別売却にて行われます。

通常の不動産取引と違い売主から物件に関する様々な情報が開示されることはなく、物件の案内や内部を見ることはできません。

また、買受け後の返品や取り替え、アフターサービスなどもありません。

買受け後に訴訟や強制執行の手続きをとらなければならないケースもありますので、入札手続き及び注意事項を理解した上で、必ず管轄裁判所を直接訪問して物件の詳細について調査・確認をしてください。

調査・確認が困難な場合や権利関係が複雑な場合などは、弁護士に相談されるのもいいでしょう。

また、公告後に事件の取り下げ､その他の事由により入札が実施されないこともあります。

建ぺい率

建ぺい率とは、建築物の敷地面積に対する建築面積の割合。

日照、防火、避難の観点から、敷地内に一定の空地を設ける都市計画法の一環。

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合のこと（建築基準法第53条）。

容積率や建築物の高さの制限とともに、敷地内の建物の形態を決める際に重要な意味を持ちます。

都市計画区域中の市街化区域。

開発行為が行われるのはまさにこの区域だが、土地の利用の仕方については、市街化区域を構成している12の用途地域によってそれぞれ決まりがある。

それは、どこの区域にどういう目的の建物を建てていいかというだけではなく、さらに建ぺい率や容積率によってその形態まで決定してしまう。

たとえば第1種低層住居専用地域では、建ぺい率は、「3／10、4／10、5／10、6／10のうちから、自治体が都市計画で決めたもの」となっている。


＜建ぺい率の役割＞

どうせなら広い家に住みたいからといってみんなが敷地面積いっぱいに家を建ててしまった場合、住宅同士の間に隙間がなくなりすし詰め状態になってしまいます。

そんな状態で火事が発生してしまったら、周囲の家に次々に燃え広がりに大惨事に発展する恐れがあり大変危険です。

その為に地域ごとに建ぺい率を定めて、空地をとっているのです。

公示価格

公示価格とは、国土交通省が、土地取引の基準とする為に、毎年１月１日時点に公表する地価のこと。

公示価格は、公的に発表される地価の一つのことであり、地価公示法に基づき国土交通省が毎年公表する1月1日時点の全国の土地価格のことを指します。
　
地価公示における標準地の1平方メートル当たりの価格で、不動産鑑定評価基準等に基づく評価手法で判定された売手、買手の双方に売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情がない取引において成立すると認められる価格であります。

都道府県地価調査における標準価格と対になる用語です。

公示価格は更地評価です。

建物の古さの違いや建築費用の違いといったいろいろな特徴が反映された価格は、それぞれの比較がとても複雑で難しくなります。

したがって、土地の本来の価値を示すため、建物が建っている現在の土地ではなく、更地としての評価をします。


＜公示価格はどうやって決めるのか＞

1地点について不動産の鑑定評価の専門家である2人の不動産鑑定士が各々別々に現地を調査し、最新の取引事例やその土地からの収益の見通しなどを分析して評価を行います。

さらに、地点間や地域間のバランスなどを検討し、国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています。