収益還元法

収益還元法とは、不動産の価値を決める際、その不動産が生み出す収益をもとに算出する不動産鑑定方法。

収益還元法は、不動産鑑定評価の手法の一つ。

不動産から得られる収益面から、不動産価値を評価する。

収益還元法では、その不動産によって、どのくらいの収益が生み出されるかという点に着目して、不動産を鑑定評価する。

例えば不動産を賃貸して運用する場合なら、同じ間取りでも高い家賃収益を上げられる不動産は価値が高くなり、逆にあまり収益を上げられない不動産は価値が低くなる。


＜補足＞

不動産の鑑定評価する方法には大きく分けて３種類あります。

原価法と呼ばれるもの。

続いて、取引事例比較法。

そして、収益還元法です。

取引事例比較法では、周辺の取引事例から土地の値段を算出し、売買するといった手法です。

バブルのことは盛んにこの手法で取引されていました。

その結果、キャピタルゲインばかりを追求し、一気に地価が下がったときには誰も対処できなくなってしまったのです。


それと比較して「収益還元法」は地価や建物価格は関係なくその物件から生み出される収益性にのみによって査定される方法です。

１年前なら利回り１０％以上といった物件もありましたが、
今では７〜８％が相場として落ち着いている状況です。

ただし、融資を多く受けられる投資家の皆さんは７〜８％では先行きつまってしまいます。

最低でも１０％以上の物件を購入しましょう。

スプロール

スプロールとは、都心への人口集中により、地方で無秩序に住宅地が広がり、虫食い状態の区画になること。

スプロールは、都市計画に関する用語の一つです。

良好とはされない好ましくない開発状態のことであるとされています。
　
コミュニティの中から無秩序に拡大するところの、粗末に計画された低密度で場当り的な開発であり、そのような計画全体のことを指します。


＜問題点＞

都市が発展拡大する場合、郊外に向かって市街地が拡大するが、この際に無秩序な開発が行われることをスプロール化とよびます。

計画的な街路が形成されず、虫食い状態に宅地化が進む様子を示します。

通常、都市郊外の小規模な農地などが個別に民間開発される場合、土地利用の合理性や周囲の道路との接続はあまり意識されないまま、もっぱらその土地の形状に合わせて、住宅地などが整備されます。

このため、開発区域内は整理されていても、開発区域同士の間に計画性がなくなることになります。

また、郊外農地の地権はあぜ道などにより区画されていて整形されてない場合が多いため、それに併せて整形が不十分となります。

これにより、道路網が不十分なため自動車の渋滞を招いたり、住宅の密集による災害時の脆弱性などにつながり、都市機能が低下します。

一度スプロール化した地域では、地権の細分化、地価の上昇などにより、改善は非常に困難になります。

デュー・デリジェンス

デュー・デリジェンスとは、物件調査、鑑定評価など不動産の投資価値を求めるための業務。

デュー・デリジェンスとは、企業がM&A取引を行う場合や、不動産投資信託が賃貸物件を購入する場合、証券会社が企業の株式発行引受業務を行う場合などに実施する評価手続きのことです。

「適正評価手続」または「物件精査」のこと。デュー（due）は「適正な」、デリジェンス（diligence）は「努力」という意味なので、直訳すれば「適正な努力」ということです。

米国においては不動産の売買取引を行なう際に、売り主は、物件情報の詳細な開示（ディスクロージャー）を行なう義務を負う。

それと同時に、買い主は、買い主の費用負担において物件を独自に調査する権利が与えられるのが一般的です。

買い主はこのような物件調査権を十分に活用し、「建物及び設備の劣化状況」、「建物及び設備の機能」、「健康被害（鉛を含む塗料、地下水汚染など）」、「（賃貸不動産・商業不動産の）借主の信用力や周囲のマーケット環境」等々を詳細に調査することが多く、そしてこれらの詳細な調査の結果、物件が買い主の希望に沿わないと判明した場合には、買い主は売買契約手続を打ち切り、もしくは希望に沿うような是正措置を講じるように売り主に要求することが可能です。